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2017.01.22
2017年マンションキーワードは「ロングスパン販売」

築分譲マンションの供給数が減っている。昭和時代に何度かあった「マンションブーム」のときは、首都圏全体で6万戸とか7万戸の新築マンションが供給されたが、2016年はその半分以下になってしまった。特に、都心部と準都心部の物件減少は著しい。では、新しい年2017年はどうなるだろうか。

 少子化が進み、持ち家比率が高まった現在、17年も新築供給戸数は少なくなるだろう、という見方がある。さらに供給減を予感させる別の要因もある。それは、マンション用地の不足だ。

 大都市部で土地の売り物が出ると、ホテル用地として落札されるケースが多いからだ。

 今、大都市ではホテル不足が続き、「建てればもうかる」傾向が強まっている。もうかる間はホテルとして稼働させ、状況が変わったら土地を売却すればよい。二重に稼げる見込みがあるので、高い値段で土地を買うことができる。賃貸オフィスビルや賃貸マンション用地として高値落札されるケースもあり、それらが大都市部の地価を上昇させている。

 土地の値段が上がり、建築費も上昇。分譲マンションを建設するには、環境が悪すぎる。だから17年も分譲マンションの供給は減ると予測できるわけだ。



17年マンションは高価格化で供給増

 ところが、直近の私の取材によると、17年は久々の供給増になりそうなのだ。東京でも大阪でも、中心エリアに “目玉”になりそうな大規模マンションの販売計画があり、準都心でも、大型物件の計画が目白押し。大都市圏では、新築マンションの供給が一気に増えそうだ。

 17年は新築マンションの分譲が一気に増える。ところが、その翌年18年を目指して分譲しようというマンションの話は聞こえてこない。そこから、見えてくるのは、「ロングスパンの販売方針」だ。

 分かりやすく言えば、17年に販売開始する新築マンションは、じっくり売ってゆこうという方針が立てられる。同じマンションを18年も売る。その翌年も……。「20年の東京五輪までに売れればよい」という長期計画で、販売が行われると私は予測している。

 新しい年17年は、20年東京五輪まであと3年となる。その3年間は、景気が上向き、物価も上がる可能性がある。その「上向きの3年間」でじっくり売ってゆけばよい……この販売方針は、従来の日本にはなかったものである。



希少価値マンションは価格が下がりにくい

 通常、マンションの販売期間は、1年から2年。価格が割安と判定されると、3カ月以内に完売してしまうケースもあるが、それは特殊な事例。不動産会社にとっては「安くし過ぎた」と反省するケースとなる。

 値段が安いと販売は短期間で終了する。一方、値段を上げれば、販売は長期化する--。それが、マンション分譲の基本法則。そのため、欲張って高い値段を付けると、販売が長期化し、建物が完成してもまだ販売を続けている、という状況が生まれる。

 従来、日本では、「建物が完成しても、販売している」のは、売れない物件の証拠と考える人が多かった。だから、建物が完成する前、具体的には販売開始から2年ほどで売り切ろうとしたのである。

 ところが、17年に分譲を開始する都心部のマンションは、2年以上販売を続けてもやむなしと考えられている。ということは、これまでよりも高い価格設定の物件が増える事を意味している。

 都心部を中心に、マンション用地取得がむずかしくなっている現在、「新築マンション」は数に限りがある商品となってしまった。希少価値のある商品は、価格が下がりにくい。価格上昇の可能性もある。だから、17年に分譲開始されるマンションは、従来よりも高めの価格設定にして、じっくり売られる。

 高めの価格設定のため、最初の年17年は売れ行きが鈍る。結果として、在庫数が増える。それで、「不動産不況」という言葉が出てきそうだ。

 しかし、それは不動産業界にとって、あらかじめ想定された“不況”である。そのマンションを早めに買うべきか、待つべきか。マンション購入者にとっては、悩ましい年が始まろうとしている。