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2017.02.17
年収600万円でも3LDK!? みんなはどうして買えてるの?



例えば自分が年収600万円で、同じくらいの収入の友人が3LDKの新築マンションを購入していたら「自分でも買えるのかな?」と期待が膨らむと思います。でも、そもそもどれくらいの金額が、自分にとってゆとりあるラインなのでしょうか?



まずは大まかな「住宅ローンのゆとりライン」を知ろう


—;—;住宅を購入する場合、住宅ローンを利用する人が多いですよね。ゆとりある暮らしのために、目安にしたほうがいい数字などありますか?

安心して住宅ローンを借りるために目安になるポイントは3つあります。あくまでも参考ですが、1つ目は住宅ローンの借入額は年収の約5倍程度を見積もること、2つ目は住居費を手取り収入の3割程度と想定すること、3つ目は現在の生活との差額を考えること、という視点です。


ポイント1】頭金の裏技もアリ!? 住宅ローンの借入額の目安


—;—;1つ目の「年収5倍程度の住宅ローン」だと、最新の3LDKの物件購入には少し厳しいかなと思うのですが、広い家を買ってもゆとりのある人には、何か裏技でもあるのでしょうか。

住宅ローンを借りる場合には審査がありますが、金融機関の審査では「返済ができるか」という観点で承認が下ります。物件や勤め先、金融機関の見方によって変わりますが、年収の7~8倍程度の借入に対して審査の承認が下りることも多いです。


ココが裏ワザ

消費税率10%への引き上げが2017年4月から2019年10月にさらに延長となる方針が決まりました。消費税が引き上げられることを前提にしていた、いくつかの税制措置も延長されています。


今回のケースであれば、年収600万円を想定しているため、住宅ローンの借入額は3,000万円程度にしておきたいということになりますね。ですが、購入したい物件の額と開きがあるようであれば、その差額にあたる金額が頭金として準備したい理想の金額や、親からの支援を検討したい金額となります。そこで、「親からの支援」について、活用したい制度があるんです。


住宅購入の頭金については、贈与を受けられる非課税措置の延長の影響も大きいでしょう。従来であれば2017年9月までの住宅購入に関する親などからの贈与であれば700万円(良質な住宅家屋であれば1,200万円)を非課税で受けることができていました。この制度が延長になり、2020年3月までの贈与が対象となっています。完成が2017年9月を超える物件であっても対象になります。


【ポイント2】今が買いドキ!? 住居費を考える時は住宅ローン減税もチェック


—;—;2つ目のポイントの「住居費を手取り収入の3割程度」というのをもう少し詳しく教えてください

住宅を購入する際に必要になるお金は住宅ローンの返済だけではなく、マンションであれば管理費・修繕積立金といった費用も必要です。そうした費用も含めて「住居費を手取り収入の3割にする」というのも1つの目安になります。

例えば、年収600万円の場合、手取り収入は約480万円(手取り収入をざっくりと知るには額面収入の約8割)なので、住宅ローン以外の費用も含めて年間144万円(480万円×30%)に抑えられると返済しやすいという一般的な見解があります。


住宅ローンシミュレーションを提供するサイトの中には月々の支払いを指定して借入可能額を試算する機能があるものもあります。シミュレーションサイトを使って、自分の返済パターンを色々と計算してみるのがお薦めです。


—;—;理想の物件のために、「3割の堅実ライン」より、もう少し予算をあげたい場合、参考になる情報はありますか?


「支払う利息より減税で戻ってくる金額の方が多い!?」住宅ローン減税制度

現在、住宅ローンの利率は歴史的な低水準を推移しています。住宅を購入する場合の負担は物件価格や頭金だけで比較するのではなく、金利も含めた比較をしましょう。例えば同じ金額の物件を購入する場合でも、金利が高い時には返済が大変に感じるかもしれませんが、金利が低ければ手が届く可能性もあります。

住宅ローンを使って家を購入する場合、住宅ローン減税を受けられます。年末のローン残高の1%が10年間、所得税や住民税から軽減されます。住宅ローンの借入金利が1%未満であれば、借入を行うことで支払う利息より減税で戻ってくる金額の方が多くなることも。

購入することが決まっているようであれば、早めに情報を集め、有利な時期にマイホームを手にできるとよいですね。



【ポイント3】意外なところでお金が浮くかも!? 新しい住まいで起こる家計の変化とは?


3つ目の「現在の生活との差額を考える」とは、具体的にどんなことでしょうか?

今現在支払っている住居費と、物件を購入してからの生活でどのくらいお金の動きが変わるか考えてみるということです。

例えば年収600万円で、今現在、共益費込みで家賃9万円のところに住んでいると仮定します。月々の住居費は9万円以外にかかっていません。この人が月々9万円の住宅ローンで住まいを購入すると、マンションの場合は、ローンの他に管理費や修繕費を支払っていくことになります。


単純に見ると「毎月の負担が増える!」と考えてしまいますが、支払いが完了すれば自分の資産として手元に残りますし、例えば立地の良い物件を選んで将来的に資産運用する、という方法もあります。また実際には現在支払っている家賃の方が、毎月のローン額より高い、という方もいるのではないでしょうか。同じグレードの住まいでも、賃貸より購入した方が住居費が結果安くなる、というケースもあります。

現在、実際に支払っている金額と比較して、差額が多いと感じるばかりでなく「意外と返せる」「負担が軽い」と感じられるケースもあるかもしれません。


—;—;憧れのエリアに欲しいサイズの物件を購入したい場合はどうしたらいいでしょうか?

多くの人が安心して求めやすい物件を金額中心の観点でお伝えする場合、これまで挙げた3つの目安を参考にしていただきたいところです。しかし、実際にはこの目安よりも大きな金額の物件を購入しているご家庭が多い様子も目にしています。どういった背景があるのか、住宅購入で減る家計負担を挙げて考えてみましょう。


住宅購入で、保険料が変わる?

現在加入している保険契約の中には、物件を購入することで得られる保険効果と重複している部分もあるかもしれません。例えば個人年金保険に月1万円、生命保険(終身保険100万円・定期保険2,000万円など)に月1万円支払っているとしたら、生命保険の月1万円は解約や減額を検討できるかもしれません。


住宅ローンで自宅を購入する場合、借入を行った人に万が一のことが起こった場合、保険金がローンで完済される「団体信用生命保険」にも加入することが多いです。保険料が金利に含まれていることも多いため、そうしたケースでは「ローン支払い義務のない自宅が残っても本当に必要な保険金」を考えた上で保険内容を見直すと、保険料の家計負担が減る可能性があります。


「職場や、よく出かける場所に近い立地」で交通費削減?

家族で休日にお出かけしたり、ちょっとした買い物で電車を利用するなど、毎月の交通費って意外とかさみますよね。都心や、よく行く場所に近い立地の住まい購入することで、交通費などにも変化があるかもしれません。通常の勤務にまつわる定期代は会社の支給で家計に変化はないかもしれませんが、終電を逃した時のタクシー代や通学定期、週末のレジャーに関わる現在の交通費などを考えると、家計がラクになる費用もありそうです。


こうした純粋な住居費以外の費用の変化も細かく考えていくと、3つの目安だけで必ずしも予算が限定されない場合もあるでしょう。


—;—;なるほど。 お得な制度の利用や低金利、家計の変化など、みんなが成功している住まい購入の裏側には、様々なコツがあったのですね。

自宅を買うことで得られる喜びがずっと続くよう、無理のない購入計画を立てて進められると心強いですね。


みんなのすまい抜粋