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2020.09.22
ダマされるな…マンション購入「5~10年後にやって来る意外な落とし穴」

マンションを購入すると、毎月の住宅ローンのほか、管理費、修繕積立金などのランニング・コストがかかることを知っている人は多いだろう。

 しかし、ほとんどの人はその管理費、修繕積立金が固定的なものではなく、段階的に上がっていく仕組みになっていることを知らないのではないだろうか。

 当面の負担の軽さだけに騙されて買ってしまうと、5年後、10年後に「こんなはずではなかったのに……」ということになりかねないのだ。



管理費「上昇傾向」のワケ
 マンションの管理費は、マンションの共用部分、敷地内の庭や駐車場、エントランス、エレベーターホール、共用廊下などを管理・維持・保全するのにかかる費用のこと。

 具体的には、管理員の人件費、共用部分の清掃費、エレベーターの保守点検費用、共用部分の火災保険料などに使われる。必要な費用を所有者全員が、専有面積割合に応じて分担するのがふつうだ。

 キッズルーム、ライブラリーなど共用施設の多い大規模物件、コンシェルジュを配置しているような高額物件、反対に1戸当たりの負担割合が大きくなる小規模物件などで管理費が高くなる傾向にある。

 こうした業務にかかる費用は、年々高くなっていくもの。入居者から集める管理費だけでは足りなくなってくれば、委託費の安い管理会社に切り替えるなどの対応策もあり得るが、それにも限度があり、いずれは管理費を引き上げなければならなくなる。



首都圏の管理費は、10年で2割上昇





(資料:東日本不動産流通機構『首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金(2019年度)』)
 国土交通大臣指定の不動産情報機関である東日本不動産流通機構では、毎年、マンションの管理費、修繕積立金に関する調査を行っているが、それによると、月額管理費の平均額は年々上昇している。

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 2018年の首都圏の管理費の平均は1万7300円だが、10年前の08年は1万4651円だった。この10年間で18.1%のアップ。このペースで上がっていくと、18年の1万7300円は、10年後には2万円を超える計算だ。

 したがって、管理費を固定的なものと考えるのではなく、10年後、20年後などには管理費が引き上げられる可能性があることを念頭に入れておく必要がある。

 管理費を引き上げるには、管理組合での決議が必要で、経済的負担が重くなるため、反対する人も多く、簡単には引き上げられないケースが多い。

 しかし、反対があっても、いずれは引き上げないと管理不全に陥って、マンションの居住性が低下し、ひいては資産価値の低下をもたらしかねない。

 その意味では、管理費が適正に上がっていくことが、居住性や資産価値の維持に欠かせないことを理解しておきたい